【美股-Reits系列】一間『月配息』的公司：Realty Income Corporation (O)房地產信託公司

不知道是不是很多人都跟我一樣，有想成為包租公包租婆的夢想，每個月時間一到就有收入進帳。但投資房地產談何容易，資本如果不夠的話，別說頭期款了，連想都不敢想。那該怎麼辦呢？今天就是要告訴大家一個可以間接的完成這個夢想的方法！

Reits中有許多不同類型的房地產信託公司，本篇跟大家介紹的是『Realty Income Corporation房地產信託公司』，屬於Reits中主要出租給零售業的公司，擁有穩定的殖利率＋穩定的發放率＋穩定的股息成長，很適合作為存股達到被動收入的公司。

另外，Realty Income也是Reits當中特別喜歡的一間公司，因為他們承諾以月配息的方式回饋給股東，每個月都可以領到股息，真的彷彿當上了房東一樣每個月收租。

Realty Income (O)基本資訊

公司簡介

Realty Income Corporation (股票代碼：O) 是一間房地產信託公司，成立於1969年，總部位於加利福尼亞州的聖地牙哥。

• 每個月配息給股東的企業
• 目前也是S&P 500 ETF的成分股之一
• 收入來源是長期的租賃

月配息的承諾

它們最吸引股東的是配息制度以及遵守諾言的穩健程度！

每月股息：房地產收入以每個月支付股息，而不是以季度支付。而經營業務模式的基本收入是可預測的，因此能夠向股東頻繁的股息支付。

股息成長：從1994年公開上市以來，股息以約4.4％的複合年化均增長率成長。且股息已經連續成長94個季度(結算至2021年6月)。

穩定性：提供給租戶長期租約的條件，每個月收取租賃款項，因此向股東提供的股息相當穩定。且在過去的歷史中，從未有減少股息支付金額。

William 和 Joan Clark兩位創始人一開始的想法相當簡單，就是使用長期租賃持有的商業房地產中收取租金，然後將租金每個月向股東分紅！如今公司已經支付了連續610個月度股息（自1969年起至2021年），也就是維持了51年！而且股息還連續成長了24年，是不是很佛心!!!

公司的投資組合

Realty Income Corporation相當用心在管理股東們的資產，對於股東權益也相當重視的公司。公司在房地產的收入中持有超過6600個物業，是相當多元化投資組合，其中包含了56個行業，分布在美國50個州、波多黎各及英國。公司認為這相對的也是為股東們分散風險，來確保收入的穩定性。

Realty Income的收購及租賃標準

在策略上它們主要通過收購和租賃各個區域的房地產，經常大量收購然後租賃給各種行業的租戶。另外Realty Income也致力於研究及分析，找到市場中最更好的機會以及適合它們的行業，還有租戶和物業的投資地點。

公司的收租模式

Realty Income 採用的是三重淨租約的模式與客戶進行合約簽屬，這種合約模式大多廣泛用於零售業或工業產業的租客，在三重淨租賃中，Realty Income 透過出租房屋給業者後收取租金，但經營上該物業的許多費用例如：設備維修等等，都轉嫁給租客，因此這種租賃結構減少了我們對不斷增長的房地產運營費用的承擔，並保留了可預見的現金流量以支付每月股息。

公司是以什麼樣的標準來收購及租賃呢？

• 物業類型：獨立單租零售業及工業/分銷物業。
• 非零售業租戶：若非零售業，主要是租給財富1000強的企業。
• 租賃期限：基本上合約為10年以上。
• 房地產：能見度要高，人口密集度也要高。

公司如何增加收入？

1.擴大房地產的投資規模

• 購買新的房地產，擴大租金現金流的收益。
• 投資房地產物業賺取價差。

2. 定期增加租金

• 合約上的定期租金上漲。
• 可變動的租金增長 (例如：按照客戶總銷售額的百分比計算租金的百分比)。

投資組合占用率

投資組合占用率可以理解為Realty Income的房地產承租率，從官方的數據顯示，從1992年至2021年以來承租率從未低於96％，始終保持著相當強勁的承租率。

行業多元化

首先我們先來了解一下，Realty Income在超過6600個物業當中都涵蓋了什樣的類型。

從官方的資料顯示，最主要的承租用戶是零售業(占83.9%)，第二是工業類(占11.5%)，依序則是辦公室(占3.0%)及農業(占1.6%)。可以看到幾乎都是生活上無論是生產或是辦公會用到的場地，而非民用居住，因為承租給商用通常合約的為期時間較長，比較能有長期且穩定的收入，個人認為這個也有高轉換成本的護城河存在，因為企業比起一般民眾住戶，更換地點的機率小的非常多。

前20名租戶

Realty Income在行業上也有相當廣泛的客群，其中包含了56個行業，而直至目前為止它們的業務團隊還在不斷尋求更多更好的機會。根據下圖官方資料顯示截至2021年3月31日租金收入總額的百分比，其中可以看到包含了美國最大的連鎖藥局Walgreens(沃爾格林)以及我們熟悉的便利商店7-11。

各個客戶的租金收入占比都是分散化的，並沒有集中在某一家廠商，以達到公司收租金流物業上的分散風險策略。而Realty Income也有出物流業FedEX、健身房、電影院等等，也可以感覺得出來Realty Income也積極尋找除了零售業以外的行業。

Realty Income 2021年的財務狀況

以上都是了解公司的基本資訊、營運模式、股息的發放制度等，接下也須了解公司的財務狀況，Realty Income也有表示在2020至2021年受到COVID-19 疫情的衝擊下，有不少客戶受到直接性的影響，例如電影院、健身房在疫情越發嚴重時，美國政府是強制性關閉這類產業。但儘管面臨這麼多挑戰，Realty Income的現金流能力依然是保持不變的。

收租情形

各種疫情下的影響，在本業收租上當然也就不容易了，從下圖前20名客戶收租情形可以看到，其中健身事業、電影業、百貨業、餐飲業、其他零售產業都尚未能回歸100%的收租，尤其是電影產業還有56%都還沒開啟。

我們也可以從下圖看到公司提供截至2021年3月31日的收租狀況的比率，2020年疫情開始後Realty Income 受到影響最大的兩個產業就是健康事業的健身房以及電影院，其中健身房的收租狀況已經有改善了不少，從年初2021年1月31到目前已經從89.1%提升到了91.8%，但是電影院的情況還是不太樂觀，目前也只有14%的收租率，從年初到現在僅僅提高了0.7%。

財務狀況

從財務報表上來看，營收還是有明顯成長，但仔細看淨利是有縮水的，這也就影響了EPS的表現，相比去年來看EPS(個股盈餘)少了0.24，說明在疫情不斷延燒全球的這段時間，雖然Realty Income 依然積極的擴大新的投資標的及客戶，但對於主要客戶都是零售業的他們，就相對有比較大的影響，前面也有看到在這一兩年內有部份的產業收租情形是較差的。

再來看到Realty Income的自由現金流(Free Cash Flow)，對於開門收現金的收租行業來說，現金流就是一個較為重要的部分，若有長年的下降，可能說明公司的租客減少、客戶流失或是應收帳款變成呆帳等等，以目前來看，都是逐年增長的，疫情似肆虐的2020也依然成長，表現還是較良好的。

但從下圖我們可以看到Realty Income在2021年與2020年同期之前的FFO(營運現金流)比較，可以看出來FFO 是有下降的，這個原因可能是前面提到的電影院的收租情形很差導致的下降，這個部份我個人可能不會太樂觀，即便疫情慢慢地趨緩了，也很難在短時間內收取回來。

負債狀況

接下來，看一下公司的負債情形，因為有些公司的負債可能會比較大一點，可以觀察一下這間公司的負債比跟流動速比，而流動速比之前在資產負債表的文章中有提到，是可以用來觀察該公司短期的還款狀況。

從圖片上來看，有先幫大家算好Realty Income 的負債比狀況以及流動比率，可以看到以目前公司的流動比率對償還短期的債務還有充足的資金，短期內還不用擔心因為疫情的影響導致破展的問題，因此負債的部份是可以放心的。

股息狀況

而投資Realty Income的人，最重視的就是該公司最獨特的月配息、股息穩定成長以及穩定的派發，而這些承諾給股東的股息相關政策依然是實現的，還是持續以每個季度成長來回饋給股東，累積目前為止共成長94個季度。

投資Realty Income (O)的優缺點

結論

以上是Realty Income 的看法，而它最吸引大多數人投資非它的股息莫屬，月配息制度完善且會年年成長，讓你越領越多，非常適合存股族做為被動收入的標的。這間公司的本身財務體質也算不錯，然而房地產行業的公司負債比通常會較大，但由於有穩定的現金流，短期還債還是不太用擔心的，最後是公司與租客簽署的合約，平均出租年份為12年左右，且租金會有固定時間的漲價，加上還有三重淨租賃合約的好處，擁有不錯的護城河效果。

但個人認為若要投資Reits類的公司，還是需要多選幾間與Realty Income一起投資來分散風險較好，因為Realty Income本身是以出租給零售業為主的公司，雖然零售業不太會因為經濟景氣狀況而改變人們的生活民生消費，但是2020年開始的COVID-19疫情延燒，人們對於群聚觀念開始建立，另外也加速了電商產業給予零售業的壓力或轉型。

〔免責說明〕
以上是我個人的投資觀點，並不代表任何金融買賣的推薦。
所以的投資都還是有風險的，投資人須自行思考及評估，而本人僅提供適當的的資料及資訊，並不保證完全正確且一定獲利，若閱覽人投資該公司則須自行承擔，本文章並不負擔任何盈虧之法律責任。